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自用住宅優惠 四類大不同

自用住宅多享有優惠,並以戶籍登記為要件,在財政部所屬業務中,優惠條件以國產局出租國有土地興建自用住宅,規定「限本人戶籍」較嚴格,至於房屋稅的課徵則只要是住宅用即可,規定最為寬鬆。

自用住宅有很多優惠,民眾混淆,誤以為「自用住宅的定義」相同,其實因為優惠規定分散在不同的法律、命令之中,條件寬嚴度不同,財政部賦稅署表示,在租稅中計有4種稅給予優惠:

1.地價稅: 自用住宅的稅率只有千分之2,遠低於一般稅率的千分之10。

自用住宅的定義在土地稅法第9條規定,本人或配偶、直系親屬有戶籍登記,且無營業、無出租。

第17條又規定,本人及配偶、未成年受扶養親屬,以「一處為限」,在都市的面積在3公畝以下,在非都市為7公畝以內。財政部並從寬解釋,本人及配偶、「已成年直系親屬」,只要有已成年的直系親屬的戶籍登記在其中,「不以一處為限」,例如本人有2棟房子,1處小家庭住,另1處給父親住,只要有父或母的戶籍在其中,也可以享受千分之2的優惠。

2.土增稅:自用住宅的定義為本人或配偶、直系親屬有戶籍登記,且無營業、無出租;加上土地稅法第34條規定,出售前1年無出租、無營業行為,享有一生一次的優惠稅率10%。至於「一生一屋」,因為立法院尚未通過三讀,目前不能使用。

且第35條規定,2年內重購,可享受「重購退稅」的優惠,不論先買後賣,或先賣後買,都相同。

3.房屋稅,條件最寬鬆,不論是否有出租,戶籍是否有設籍,房屋稅條例第5條規定,只要是「住家用」就課徵1.2%,優於執行業務的1.5%、營業用的3%。

4.所得稅:購買自用住宅的利息,可以列舉扣除,每年最高30萬元;且2年內重購,可享受「重購退稅」優惠。

因為所得稅以「申報戶」為單位,所以自用住宅的定義是「本人或配偶、或受扶養親屬的戶籍設在其中」即可,舉例,本人有1房子,母親受其扶養,母親也有一棟房子,2個房子都有購屋利息,只能選擇其中1處最有利的利息扣除。

假設本人96年5月出售房子,繳財產交易所得稅,98年2月,受扶養的母親買1新房子,價格比原先的房子更高,可以享受重購退稅。

另外,財政部國產局出租國有土地,也有自住宅的優惠,規定為,「本人戶籍」在其中,又不出租、不營業,租金打6折。一般租金為公告地價的5%,自用住宅降為3%。但如果只有父母戶籍在其中,本人不設籍,就不符合自用住宅的資格。

為何同為財政部管轄的業務,對自用住宅的定義不同?國產局官員表示,租稅是政府執行「公權力」,全國都可適用。而國產局的國有非公用土地的出租,是來自家戶在民國82年7月21日以前「占用」,國產局才出租給他們,為政府和民眾的「私有」關係,和租稅的基礎不同。

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