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房屋買賣 多看多聽、慎簽文件

不動產交易金額動輒上千萬,大富豪可以隨意出手,但小市民不能隨便買買。根據內政部統計,每1000件房屋買賣中,就有2件發生不愉快的交易糾紛。想開心搬新家,切記不要衝動行事,「多看多聽、慎簽文件」,是房地產業者給投資人的不二法則。

近日房價又蠢蠢欲動,莉莉與大祥(化名)為搶進台北市精華商圈,就在仲介的鼓勵下衝動出手買下才看了一次的房子。不料事後發現,買價比附近成交行情高了一成,想要解約退錢,卻被警告會沒收訂金還要支付房仲服務費,交易陷於買、賣與仲介三方僵持的局面,讓兩人困擾不已。

在中古屋成交加溫後,類似的案例發生頻率已越來越高。信義地政士聯合事務所專案經理林以德表示,購屋關乎數百萬甚至數千萬元的金額支出,最忌諱衝動行事。

不少消費者可能因首次購屋,容易被全新裝潢或銷售人員所引導,忽略整個買賣過程可能衍生的種種陷阱,建議消費者針對看屋、下訂及點交三個步驟,一定要再三確認,確保整個購屋流程安全無虞。

要約書與斡旋金具法律效力

永慶房仲集團研展部協理黃增福說,除了訂金與服務費外,在要約書及斡旋金階段也常出現爭議。

通常買方付了斡旋金之後,若屋主同意買方出價,經房仲口頭告知買方之後,斡旋金可以直接轉為訂金,此時買方就不能反悔,因此在斡旋金轉成訂金前要特別注意。

林以德說,要約書及斡旋金具有相同的法律效力,都屬於法律上的要約行為,一旦賣方表明接受買方的出價,也承諾出售,因「雙方對標的及價金之意思表示一致」,依民法第345條規定,買賣契約在法律上就算成立,悔約要付出代價。

斡旋階段先註明銀貸成數

另一種目前發生糾紛比率最高的情況,則是銀貸成數不足,近幾年由於銀行緊縮房貸,防止呆帳風險,導致買方沒有足夠的資金買屋。

林以德提醒,若沒有足夠的把握,保護自己最好的方式,就是在成交之前的斡旋階段,先審視自己的還款能力,或先透過銀行對屬意物件進行估價,確保銀行貸款成數。

公設與違建要問清楚

除了房子本身的條件,公共設施是觀察重點之一。例如樓梯間、逃生設施等。環境是否整潔、樓梯間有無堆放雜物、防火巷寬度等。倘若是大樓或社區,還須詢問管理狀況、管理費與清潔費收費方式等。

一般中古屋交易,購買的坪數應以房屋所有權狀坪數來計價。如房子本身有違建或增建,原屋主是否與鄰居達成合議,是否會被報請拆除,買方要在看屋時,向屋主與仲介詢問清楚。

賣方勿輕易把權狀給人

至於在賣方部分,黃增福也提醒,千萬不要把權狀輕易交給別人。買方若在交屋前要求屋主提供權狀,以便讓銀行評估貸款,此時要小心買方把權狀拿去借錢。或是買方自行找代書辦理過戶,屋主也要特別留意代書的背景。

若房屋有漏水或是小瑕疵,簽約時要確認是否由賣方折讓價金,或是負責修復,並確認日後問題由誰承擔。至於房內的家具、家電等是否附贈,合約上也要註明清楚。

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